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  • 员工集体嫖宿?!阳光城辟谣了,但是……
  • 2019年09月29日来源:花朵财经

提要:最近两天,阳光城站在了中国房地产行业的风口浪尖上。用一位行业记者朋友的话来说:阳光城员工集体嫖妓事件,刷新了房地产行业乱象的下限……

事情是这样子的,根据多家权威媒体报道最近两天,阳光城站在了中国房地产行业的风口浪尖上。

用一位行业记者朋友的话来说:阳光城员工集体嫖妓事件,刷新了房地产行业乱象的下限……(包括腾讯新闻、江苏电视台《零距离》栏目等),四名男子是外地同一家公司员工,公司到溧阳搞团建,哪知四人竟干起了嫖娼的勾当。警方循线侦查,一举摧毁了一个在溧阳主城区旅馆内,以色情嫖卡片为媒介进行组织卖淫的犯罪团伙。

世上又哪有不透风的墙呢,此事一出,迅速被各路媒体扒出涉嫖四人乃阳光城的中层干部。在溧阳带领员工团建后,晚上组团嫖娼被警方抓获。

有网友评论称,团建这事儿好啊,白天增强凝聚力鼓舞大家拼命干,晚上就真的开始拼命干。

还有人说,把普通员工甩在宾馆背语录、暖冷被窝,当领导的温香软玉在怀光顾自己爽,实在不是东西。

继而,苏南阳光城发布声明,说只是开除了4名旷工的员工,网络上消息不实,进行辟谣。

辟谣肯定是要辟谣的,再怎么尴尬都是要辟谣的,但阳光城的声明耐人寻味。

声明中,先宣布开除四名“旷工员工”,再称“网传我司四员工集体嫖娼不实”。

这点儿小心思,各位看出来了吗,人都被开除了,当然已经不是某司员工,那么,站在声明发出这个时间点,当然“经查不是我司员工”了!

人都开除了,昨日之员工,非今日之员工啊!

然而这一纸声明,其实反而坐实了所谓“传闻”——很简单的道理,如果四个嫖宿的汉子真的非某司员工,某司何必将开除四名旷工人员的事儿和辟谣放在一起发出来呢?这一层窗户纸,真是比蝉翼还不堪捅。

1991年成立,1996年就登陆A股市场的阳光城,多年来少有资本市场以外的花边消息。不论正面或者负面的新闻,都不多见,和国内一线房企动不动就要定个小目标,搞个大新闻相比,阳光城一直给人闷声发大财的印象。

名字非常正能量的阳光城,多年来算不上房企新闻猛料贡献者,这一下子出了大名。

而阳光城的业绩,同样今年也离阳光有点远……

01

阳光城业绩如何?

2016年之后,阳光城的业绩开始暴涨。2018年在万科开始高呼“活下去”的同时,阳光城的业绩创下历史新高,营收达到564.70亿元,净利润达到39.06亿!

2019年8月2日,公司发布2019年半年报:

本报告期,公司全口径销售金额900.73亿元,权益销售金额(合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例)577.12亿元。

公司当期实现结算营业收入225.11亿元, 同比增长48.03%;

合并报表净利润15.40亿元,同比增长48.80%;

合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元, 同比增长40.52%;

房地产项目毛利率较去年年末增加1.28个百分点达26.93%,合并报表归母净利润率比上年期期末提升1.1个百分点至6.44%。

看到半年报中的数据,我们又发现了几个生僻关键词:

“全口径销售金额”,“权益销售额”,“结算营业收入”。

这三个关键词似乎说明阳光城的财务数据报表,未来潜力无限。

但,稍加推敲,我们就能够发现这三个关键词对财报的修饰作用,似乎更大!

第一,全口径销售金额。

什么是全口径?是指将母公司和参股公司的营收都统计进来。

公司营收564.7亿元,全口径就报表到900.73亿元 。

众所周知,参股企业并不能并表,所以单独披露出来的全口径更有深意。

第二,权益销售额。

有了全口径,那么权益销售额紧跟着就来了。控股子公司、参股子公司的营收总额再乘以持股比例,叫做权益销售额。

这两个财务关键词摆明了就是告诉大家,我的参股公司也很厉害,能够创造收入。

第三,“结算营业收入”。

如果说,前两个关键词是在空间上创造出的“我很厉害”印象。

最后一个关键词,则是在时间上,创造“我很牛”的假象。

得益于香港大佬们“卖楼花”的壮举,房地产行业是为数不多的,需要先强行交钱,再等待漫长时间才能提货的行业。

如果你去一家火锅店,交了钱,结果服务员告诉你,我们先要开始准备生产铜锅用的铜皮,3年后再给你上菜,你会不会拍桌走人?

按照现行会计标准,房企收到的钱,并不能马上确认为收入,而是在“交房”后,符合条件的才能够确认为收入。阳光城2019年上半年确认的收入是225.11亿元。

所以,上边三个数据,能够说明企业真实情况的,一个没有。

对于房企行业来说,当期实现的合并报表范围内的销售额才是最重要的。它能够帮助投资者判断未来可能实现的销售收入。

阳光城显然没有选择这个硬指标来说明业绩,而是选择粉饰过的权益销售额来混淆概念。

02

高杠杆背后的隐忧

2019年半年报显示,公司账面总额是2880亿元,净资产240亿元。

公司连续5年的资产负债率分别为84.69%,80.42%,84.29%,85.66%和84.42%。


长期的高负债运营,似乎是房地产企业的特点。之前,我们分析过的万达和绿地,负债率都常年在80%以上。

但是,阳光城还是有一些不同。问题主要出在担保额上。

阳光城的担保额高达1519亿。如果被担保方的资金链一旦出现问题,阳光城如何承担担保责任?

阳光城给出的答案,是公司账面上1600亿的存货。这些存货,主要是在建的房地产项目。

如果在2016年,房间一飞冲天的时候,这类在建工程担保,换来的是土地增值。配合高周转措施,房企稳赚不赔。但随着全国房价横盘趋势出现,各地房价明显出现趋势性拐点的时候,这些存货就需要做跌价减值准备了。

1600亿的存货,哪怕只是做1%的跌价减值准备,就足以对冲掉阳光城的当期利润。

03

参控股公司的学问

阳光城最近5年的发展显示,管理层是不想低调太久的。

因为低调的房企基本上都在灭亡的路上不远了。2018年以来,各地注销的地区性、中小型房企不下百家。上规模才是“活下去”的王道。

因此,公司在管理层经营分析一章中,反复强调自己仍旧身处“千亿规模”俱乐部,在国内房企第二梯队中屹立不摇。

“在销售规模跨越 1000 亿后,从各个层级主动地思考自身的管理、理念、措施和机制是否匹配公司现在的经营格局和规模, 不断对公司的管理进行改进和必赢242net”。

这个表述是做给谁看的呢?当然是做给自己的大金主-银行看的。

很多朋友在观察房地产行业的时候,是带着消费行业的视角去观察的,认为房企面对的应该是买房人。毕竟房子是买房人掏的钱,买房人是房企的金主。按照这个逻辑,房企应该对买房人负责。

但,现实情况是,房企的资金链并不依赖买房人,而是严重依赖银行的信贷资金。买房人买不买房不重要,关键在于银行是否能持续批贷,或者融资渠道能否持续给房企输血。买房人在其中扮演的角色,仅仅是做一个信用背书!

房企的买卖算盘中,银行才是大爷,他的态度最为关键。

2018年4月后,银行收紧水龙头,信托不再放水,私募债发行受挫,外债缩减规模,针对房地产行业收紧融资措施,一个接着一个出现。

融资越来越难,只有行业的领先者才有可能从银行获取贷款。

所以许多上市公司开始从财务报表上做文章,做大做强营收规模。

我不要真正的强大,只要看着强大,就行!

据2019年半年报,阳光城共有799家控股、参股子公司。因为公司急于扩大规模,阳光城控股、参股子公司较上年同期增加200多家。其中,参股的占大多数,达到131家。

这是上市公司常玩的一种套路:通过参股比例进行营收规模调节。

根据会计准则,控股子公司需要并表,要把该子公司的营收进行合并,最终的金额体现在合并报表中;参股子公司是不需要并表的,该公司的营收不需要体现在合并报表,只需要把净利润按照投资比例进行计算,把应得的那份计入投资收益。

因此,是否并表,对公司的营收规模意义重大!

在实际操作中,持股比例超过50%,具有实际控制权的子公司,并表。但是会有两种特例:特例一:没有实际控制权的,超过50%也不进行并表;特例二:有实际控制权的,不到50%也要并表。

谁说我大A股市场必须同股同权?你看只要你上市,用这个套路玩同股不同权的游戏,也是很HIGH啊。

房产上市企业,经常会用这两个特例,来修饰财报。

需要增加营收规模的时候,找几个参股公司增加持股比例,或者干脆就说具有实际控制权,并表;

需要美化毛利率、市销率等财务指标的时候,就找几家业绩比较差的控股公司,减持一部分股份,甚至说没有实际控制权,不并表。

阳光城,有52家持股50%以上的公司,不并表。

04

阳光城的不能承受之重

说完会计调节措施,我们看看阳光城融资的结果。

据2019年半年报,公司上半年财务费用中的利息支出3.14亿元。总额不高。但,资本化利息高达188亿。2018年年报中,这个数字为173亿。

2019 年1-6 月份借款年化利率为 7.72%。

简单计算,公司上半年全部利息支出超过18亿,已经超过同期净利润15.4亿。

总的来说,公司融资成本高于头部房企。

比如万科,借款年化利率为5.21%,资本化利息新增10亿,净利润193亿,利息占净利润的比例不足10%,公司负担起来非常轻松。

对于现在的房地产企业来说,高息和高收益要做到匹配,企业的未来才有发展空间。如果高息换来的是利润增速比不上利息增速,那不就是饮鸩止渴,寅吃卯粮?

阳光城,高杠杆,低收益,得不偿失啊。




责任编辑:齐蒙
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